Comprar un apartamento para alquilar no es algo que se pueda improvisar. Y cada inversor potencial se asegurará de evitar algunos trampas al elegir una casa, su ubicación o su estatus fiscal. Esto le permitirá evitar ciertas decepciones y hacer crecer su inversión inmobiliaria. Aquí están nuestros consejos inmobiliarios para una inversión en alquiler exitosa.
La inversión en alquiler: una inversión tranquilizadora
Las inversiones en alquiler están en auge. Los franceses se apresuran a realizar inversiones cuyo rendimiento supera al de los ahorros regulados y los contratos de seguros de vida.
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Debido a los precios muy bajos de la vivienda, muchos compradores se están volcando hacia las inversiones en alquiler para ahorrar impuestos o construir un patrimonio. Además, “la parte de las inversiones en alquiler explota: +31,8% entre el primer semestre de 2018 y el primer semestre de 2019”, señala la red Century 21. En 2019, según esta red, una de cada cuatro compras inmobiliarias será una inversión en alquiler.
El ahorro forzado y la constitución de un portafolio inmobiliario
“Los hogares han entendido que una inversión en alquiler es una forma de ahorro forzado que les permite construir gradualmente un patrimonio. Cuando las preocupaciones sobre la jubilación son fuertes, cuando la rentabilidad de las inversiones en bolsa es incierta, las inversiones en alquiler se convierten en EL refugio para todos, ya sean familias adineradas, categorías más modestas, personas mayores o jóvenes profesionales”, subraya la red de agencias inmobiliarias.
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Pero no se debe lanzarse a una inversión que representa un desembolso de varias decenas de miles de euros. Porque una mala inversión puede convertirse rápidamente en un pozo financiero, especialmente si no encuentra inquilino…
Inversión en alquiler: la elección de la vivienda
Desea realizar una inversión en alquiler este año, pero no sabe qué tipo de propiedad elegir. Aquí hay algunos consejos a tener en cuenta cuando busque una propiedad.
La superficie del inmueble para una inversión en alquiler
Está revisando los anuncios inmobiliarios y duda entre un estudio y un T3 para su inversión en alquiler. Si es su primera operación de este tipo, es preferible elegir un estudio o un pequeño T2. Las superficies pequeñas generalmente se alquilan a un precio por metro cuadrado más alto que las grandes y el precio de compra suele ser más bajo.
“De hecho, hay una regla básica eterna que dice que cuanto más pequeño es el apartamento, más caro es por metro cuadrado. La misma observación se aplica a la venta, cuanto más pequeño es, más se venderá a un precio elevado. Y una inversión inmobiliaria de este tipo es más rentable, especialmente en ciudades como Lyon, París o Burdeos”, señala Stéphane Desquartiers, fundador de la Maison de l’investisseur. “En los espacios pequeños como los estudios o los pequeños dos dormitorios, la rentabilidad media es del 5,5%, y del 6% en las grandes ciudades. En el segundo o tercer trimestre, la rentabilidad disminuye ligeramente, pero se establece en promedio entre el 4,5% y el 5%. En las nuevas construcciones, tendrá una rentabilidad ligeramente inferior debido a los techos de alquiler. En la ley Pinel, por ejemplo, la rentabilidad es del 3 y 3,5%, pero esta inversión sigue siendo interesante si paga muchos impuestos”, añade Stéphane Desquartiers.
El retorno de la inversión de un alquiler
Además de la construcción de su patrimonio inmobiliario, puede esperar un rendimiento más o menos alto de su inversión en alquiler. Una buena manera de prepararse para la jubilación o complementar sus ingresos.
Por lo tanto, no olvide calcular el rendimiento bruto y neto cuando realice su búsqueda de propiedad. Estos cálculos le permiten comparar el rendimiento entre dos adquisiciones de bienes inmuebles.
Sin embargo, tenga cuidado al elegir el régimen fiscal, ya que siempre estará sujeto a impuestos sobre sus ingresos por alquiler. Es preferible pedir la opinión de un profesional sobre esta elección para evitar una imposición excesiva de sus ingresos de alquiler.
La localización de su inversión en alquiler
Otra regla básica que debe observarse en cualquier inversión inmobiliaria: ¡La ubicación es lo primero! La ubicación de la casa es, de hecho, muy importante para cualquier inversión inmobiliaria.
“Le aconsejo incluso que realice una inversión en alquiler cerca de su casa. Desaconsejo hacer inversiones a distancia. La inmobiliaria no es como el seguro de vida, hay que ocuparse de ella, incluso si tiene un administrador. Es más fácil verificar personalmente si el apartamento está en buen estado, o encargarse del cambio de mobiliario en caso de alquiler amueblado,… En resumen, es más fácil de gestionar y le permite comprar al buen precio porque conoce el mercado y las áreas que está apuntando”, continúa Stéphane Desquartiers.